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マジか!住宅財形が中古マンション購入の頭金に使えなかった事案が発生! [銀行]






目次:中古マンションを購入するときに知っておきたい情報戦術のメモ一覧


サラリーマンの貯蓄の定番「住宅財形」

マイホームの購入に向けせっせと貯蓄した頭金に住宅財形を使おうと思ったら、、、。
中古マンション購入の頭金に住宅財形が使えなかった事案が発生!

住宅財形の払い戻し条件について簡単におさらいしておくと。
払い戻し用件は、住宅の購入・増改築目的で可能。 ← クリア
中古マンションの場合、耐火構造の住宅で築後25年以内で50㎡以上 ← クリア

クリアしてるのに使えない?

なぜなのか?


それは必要な書類が揃ってからの「日数が足りなすぎ問題」のせい。

まず住宅財形を住宅取得前の払出し(解約)に必要な3つの書類を知っておこう。
1.売買契約書 ←コレが理由。
2.住宅の「登記事項証明書」
3.「住民票の写し」または「住民票記載事項証明書」

中古マンションを購入するときは、3つの書類が揃ってから引き渡しまでの日数が短すぎて住宅財形の解約(現金化)が間に合わないのだ。

大まかな流れはこうだ。

物件決めた → 売買契約 → 引き渡し(決済)


住宅財形を解約できるタイミングは売買契約の後
必要書類がすべて揃って速攻、住宅財形の解約手続きをしても払戻金が振り込まれるのは結構、後になる。会社の都合で20日〆の翌々月払いとか。

売買契約のときに大まかな引き渡し日(決済日)を決めるわけだだいたいが1、2週間後。すぐ大金が必要になるのだ。

当たり前だけど中古マンションは契約したら売主と不動産屋が早く決済したがる。
売買契約書を持って住宅財形を解約して振込される日は、まだまだ先なので住宅財形の貯蓄額はあっても現金にできない。

住宅財形の解約が間に合わないので頭金につーかーえーねーってことだ。

新築は、契約しても(まだ完成してないから)数か月後に引き渡しになったりするので住宅取得前の払出し(解約)が可能だが中古マンションや建売住宅の場合は、もう完成してるので契約から引き渡しまでの日数が短い。それなので実質、住宅財形の貯蓄を使えないのだ。 (1,2か月待ってもらえることもあるかもだけど)


じゃあどうすればいいの?

2000万円のうち1500万円を住宅ローン、500万円を住宅財形と支払おうと考えていたケースで説明しよう。

方法は2つ

1.2000万円を住宅ローンで借入れ。
  ひとまず2000万円を借入で決済。
  住宅財形500万円は住宅取得後に解約して振り込まれたら繰り上げ返済。

  気をつけたいのが銀行が2000万円貸してくれるか確認しておくこと。
 ・審査で1500万円は借りれるけど2000万円では審査落ちになるとやばい。
 ・めったにないけど購入する物件の銀行査定が低くて2000万円を貸し出せない。
  (1000万円の価値の物件に2000万円は貸してくれない。)


2.すぐさま住宅財形を住宅目的外で解約
  残り1500万円を住宅ローンで借入れる。

  住宅目的外で解約してもそこそこ日数がかかる。解約するなら早めに。
  あとは過去5年の利息に対して20%課税される。(500万円で1万円くらい?)



注意したいのが手付金。
不動産の購入には売買契約のとき手付金として100万円(または物件価格の10%)程度を支払うのが通例。
手付金を住宅財形で支払おうとしても売買契約がまだだから解約できない…。売買契約してないから住宅ローンも借りれていない…。

ノーマネー状態

手付金は「手持ちの現金」で支払うことも覚えておこう。



住宅財形を頭金に使えないときは、住宅ローン選びにも気をつけてくれ。

イオン銀行の場合は、保証料0円をアピールしているが、保証料のかわりに借入額の2.16%の手数料がかかる。

たとえば、2000万円(借入れ)+500万円(財形)の計画だった場合。
2000万円の手数料は43.2万円。

それが頭金に使えないので2500万円借入れになってしまった。
すると手数料が2500万円の54万円。10.8万円も多く支払うことになる。

1ヶ月後に500万円(財形)を繰り上げ返済しても手数料は一切返還されない。

みずほ銀行の場合は、保証料がかかるけど500万円(財形)を繰り上げ返済したら期間分の保証料は返還される。住宅ローンの返済に繰り上げ返済(期間短縮)を計画しているときは保証料0円につられて手数料を支払うと損することもあるから気をつけろ。


まとめ
・住宅財形は、中古マンションの購入の手付金、頭金のあてにしない。
・住宅財形の額を住宅ローンの借入額に上乗せして審査。
・住宅財形は現金になるまで意外と時間がかかる。(締めの関係で2ヶ月かかった経験)
・手数料がかかる銀行の場合、財形を繰り上げ返済しても返還されないから損



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