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失敗!中古マンションの内覧調査で見落とした。きみが失敗しないようにレクチャーするぞ。 [物件調査]



目次:中古マンションを購入するときに知っておきたい情報戦術のメモ一覧

中古マンションの内覧。
物件を気に入って買う気満々になると多少のことは「まいっか!」となるけど入居前の不具合はきっちり直して余計な出費にならないようにしたい。

内覧のときに空室だったので瑕疵(かし)を見落とさないように入念にあちこちチェックした。ばっちり見たはずだったんだけど入居してみると不具合が次々と見つかってきた。
きみが見逃してしまわないようにメモしておく。


失敗1.給湯器の不具合。お湯の温度が低い。
引き渡し後に確認したらこのザマだ!40度設定にしてもぬるぬるでまるで冷水シャワー。給湯器の製造年月日を確認して10年以上経っていたら要注意

ガスの開栓は引き渡し後になる。早めにガス会社に開けてもらって確認だ。リフォーム中でも開栓して7日以内に確認がおすすめだ。
7日後にお湯がでないと言っても修理費用は自分で払うことになるから気をつけろ。結構高いぞ。


失敗2.扉が歪んでた。
扉を蹴ったか叩いたで板が歪んでた。
内覧で壁に穴がいくつも開いてたので変だとは思っていたけど乱暴なやつだったようだ。扉の開閉はチェックしたけど扉の作りまで見なかったぜ。

物件は締め切ると空気の流れが悪くなるのでわざと部屋の扉を開いていることが多い。扉自体のチェックも怠るな。


失敗3.便座が割れてた。
トイレをマジマジ見なかったのが悪かった。
便座に乗って電気を交換したとき割ったと思われる。


失敗4.通気孔のフィルター
マンションには空気の流れを作るために通気口がある。通気孔には通常、ホコリや虫が入ってこないように通気孔にフィルターがついてる。
が、ついてねーぜ!汚れたので捨てたと思われる。

通気口の周りが汚くなってたのはフィルターがないからだ。金額的には大したことないけど、どこで購入すればいいのか探すのに迷ったぜ。


失敗5.宅配ボックスのカードキーがない。
大規模マンションになると宅配ボックスがある。
部屋の鍵で開くと思ってたんだけど開けるには別途カードキーがいるらしい。ん?もらってないぞ。
不動産経由で売主に確認すると無くしただと?おいこら。とぼけてやがったな。
あー、とぼけまくりやがって許さん。
再発行の5000円はきっちり請求した。


こうしてみると見落とした箇所は、
売主が不具合があることを知ってるのに黙ってたとこばかり。

今更、修理代を払いたくないから気づかれないから黙っておこうという売主もいることを知っておこう。調子のいいことばかり言ってる売主には注意しとけよ。






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タグ:内覧
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内覧するときに見落としがちな確認ポイント。不動産屋と売主に乗せられるなよ。 [物件調査]



目次:中古マンションを購入するときに知っておきたい情報戦術のメモ一覧


内覧でマンションを見るとき、間取りやキッチンの使い勝手などレイアウト的なことは奥様の意見を重視だ。料理、洗濯、掃除など家事の大半は奥様がこなしてくれるだろ。TV見ながらビール飲んでるだけの旦那は奥さんの使いやすいスタイルになってるか確認しよう。

旦那は壁紙、水回り、扉の開閉、付属品の有無など定番ポイントをしっかりとチェック。チェックの仕方はノウハウ本で確認してくれ。

内覧に行くときに必要なものは、万能デジタルツール「スマホ」
メモしたりその場で調べたりと使える。忘れないだろうけどな。
アナログツールで持って行きたいのがセノビー。高いとこをチェックするのに踏み台を用意しておこう。


物件を内覧したときにチェックしたポイントをメモしとく。
不動産の担当がセールストークで話しかけまくってきても聞き流してチェックに専念してほしい。中古マンションだと特に不具合がないかよーーく見ておかないと後で失敗する。


●エアコンのコンセントは、100V?200V?
14畳くらいの大きなリビングだとエアコンにもパワー(KW)が必要。パワーのあるエアコンは電源が200Vだったりするのでコンセントの形状を確認だ。
電圧を変えるのにもいちいち工事費がかかるからきちんとみておこう。

参考リンク:エアコン(室内機)の取り付け位置をチェック ヨドバシ.com


●部屋、ベランダに虫が倒れていないか?
嫌なのがムシ。
締め切ってるはずの家の中にムシが倒れていたりベランダに大量にいたりすると何か問題があるのかも。隣人のベランダが手入れしてない植木鉢だらけとか環境に問題があるのかもしれない。

天井の照明にムシが入り込んでいないかも見ておこう。
照明のドームのなかに結構いるから、、。

清潔な環境の方がいいに決まってるからな。


●古い網戸は破れて穴があいてるないか?
意外に劣化しているのが網戸。
よく見ると破れて穴があいてたりしたら網戸の役にたっていない。特に西日があたっている網戸ははかなり劣化しているはず。
ベランダでタバコを吸って穴を開けていないか?破れていないか?レールにはまっているか?ちゃんと開け閉めできるか?と普通に使えるかを見ておくだけでいい。

プリーツ網戸だと修繕、交換にかなり費用がかかる。5万くらい。
廃棄するのにも費用はかかるからひどい状態なら売主に修繕してもらう。もしくは値引きのネタにしておきたい。

網戸を交換は費用な結構もなるからきちんとチェックしておこうぜ。


●分電盤の定格が低く替えられてるはずだ。
中古マンションで空室になっている場合、維持費を節約するために契約アンペアを小さくしていることがある。15A程度だと一般家庭では小さすぎ。大体は30Aだ。
入居後に電力会社の工事(たぶん無料)が必要になることを覚えておこう。


●コンセントをチェック!まさかの盗聴器に注意して。
使いやすい場所にコンセントがあることをチェック!じゃなくてへんなタップが付いていないか要注意。まさかとは思うけど盗聴器を疑っておこう。
もしもタップにA、B、Cのシールが貼ってあったらドライバーで開けてみて。たぶん盗聴器だ。

タップがなくても受信機を持っていたら盗聴器の周波数をメモリーしてコンセントの近くでスキャンしてみよう。ハウリングしたら盗聴器が仕込まれてるかも。
マイナスドライバーでこじ開けるのはマンションを購入した後で。


関連情報:盗聴に使われる周波数 | 探偵事務所 相沢京子調査室


●残っている電化製品はもらう?捨てる?
中古マンションではエアコンや照明を備え付けてくれていることがある。
不動産会社は「そのまま使えるからいいでしょ?」、売主も「残しておきますよ!」的な好印象アピールをするけどのせられるなよ。
いいものだったら売主が持っていく。 いらないものが置いてあるだけだ。

型式やラベルの製造年式をチェックして10年以上経っているならゴミレベル
処分するのにも費用が掛かかるから初めから処分してもらおう。
と、いってもエアコンを部屋の数だけ購入となるとかなりの出費だ。
そのまま使うなら動作チェックは入念に。

特になるとしたら、家電量販店の買替キャンペーンとかジャパネットの下取り割引があるとき。処分を依頼する前に下取りしたほういいこともあるからチェックしてくれ。

注意したいのが壁紙をリフォームするとき。
中古マンションの場合は、壁紙クロスが汚かったり趣味が合わなくてリフォームすることが多い。そのときに、エアコンが取り付けられてる部分は基本貼り替えられないから将来、ボロいエアコンを外したときにそこだけカッコ悪くなる。

自分の場合は、よくいる部屋(リビング、寝室)のエアコンは処分して買替。全然いないだろう部屋のは残した。


●照明器具はいらないのが付いている。
気にしない人はいいかもだけどオレは気にする。売主が残してる照明はいいのがあるわけない。古い蛍光灯タイプでいらないから置いていったに違いない。

いまどき(2015年)はLEDシーリングライト。調光できるタイプも安くなってるし折角なら新しくしたいところ。ただしちょっと高いんだよね、、。

よくいる部屋(リビング、寝室)のは買替。全然いない部屋のは残した。
余計な費用がかからないように売主で処分してもらおう。

台所でたまにあるのがそのままの蛍光灯。天井に直付のタイプで時代遅れ。
古くなってるとジージー音が鳴りっぱなしになるから点灯してチェック。
ジージーうるさいとご飯を作ってくれる奥さんが気にする。蛍光灯を交換しても鳴り止まないから器具を交換することになる。


sket03.jpg照明器具の取り付け金具をチェック!
いろいろと種類があるから今の照明が取り付けられるか確認しておこう。




●給湯器の年式をチェック!10年以上経っていたら要注意
忘れがちなのが給湯器のチェック。
給湯器は10~15年が寿命が言われている。耐用年数がすぎるとお湯の温度が低かったり、水量が悪かったりと安定しないことも。

型式やラベルに書いてある年式をチェックして10年以上経ってたら要注意。10年を超すと保守部品の調達も難しくなり給湯器が交換になると多額の費用がかかる。

給湯器のチェックで困るのが開栓していないとちゃんとお湯が出るか判らないこと。
売主がガスの閉栓してると引き渡し後じゃないと開栓できないのだ。
もし年式が古かったら引き渡し後に即開栓して機能を確認だ。引き渡し後、短い期間(7日間)なら初期不良で売主の責任で修理代を請求できるはずだ。



●ネットで見た部屋の壁紙と実際は全然違って見える。
ネットの写真では普通だった壁紙も実際に見ると汚れていたりヒドイ柄だったりする。部屋一面が花柄とかドン引き。写真ではホントに判らなかった。

壁紙はリフォームで貼りなおすのがオススメ。ちょっと費用がかかるけどすべての部屋をしておきたい。ずっと住むのにヒドイ柄や汚れたままだとテンション下がる。
引越しの前に壁クロスをキレイにすると雰囲気が刷新されて部屋に愛着が湧いてくる。リフォームについて詳しくはまた別の記事で。


内覧してみて酷かったのが壁に開いた数々の穴。
三井不動産リアルティは室内の写真を壁の穴が見えないアングルで撮影してやがった。悪いとことは見せない不動産会社らしい所業だ。

壁の穴は機能に問題はないという理由で買主(オレ)が直すことになった。
壁紙を貼り直すのでまあいいが壁紙ボードの修復代が無駄にかかるから値引きのネタにしてもいいだろう。

気にしたいのが壁に穴が開くような住み方をしていたってこと。

あちこち穴が開いてるような場合は、売主は乱暴なのか粗雑なのかあまりいい人ではないだろう。他にも乱暴されていないかしっかりと確かめよう。トイレ、風呂、流し台など修繕に費用がかかるところは重点的にチェック。あとは、扉の開け閉めはきっと乱暴。壊れてないかひとつひとつよーーくみて。





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内覧に行くときにまとめて調査したいマンション周辺のチェックポイント。 [物件調査]



目次:中古マンションを購入するときに知っておきたい情報戦術のメモ一覧


内覧にいくときについでにチェックしておきたいポイントを説明していく。
物件の中身はもちろんだけど住むとなると周囲の環境も重要になってくる。
この先、住むときに問題になることがないかしっかりとチェックしよう。


●住民同士が挨拶しているか?
不動産屋に連れられてる感たっぷりの自分には挨拶なくても住民同士が挨拶してるか?

デカイマンションになるほど知らない人が多くなるがそれでも挨拶してるところは住民のコミニュティが普通にいい。この普通が重要で無関心すぎても干渉しすぎても困る。


●管理人を質問攻めにしてみる。
もし管理人と話す機会があったらなにか質問してみる。
ここって世帯数どのくらい?鍵って変えられますか?近くにポストありますか?なんでもいい。答えが重要じゃなくて、すぐに対応できたか?がポイント。

マンション全体について、設備について、近隣についてなどジャンルを変えて幾つか聞いてスキルを探る。大きなマンションになると管理人がたくさんいるけど誰でもいつでも同じ様に対応できるのが、スーパー管理人なのだ。
管理費が高い場合は答えられて当たり前のスキルだ。


●共有スペースのキレイ具合
これも定番だけどエントランス、中庭、階段、エレベータ、ゴミ捨て場などがキレイに清掃されているかざっと見ておく。花や木を植えているところが多いが枯れきって放置プレイになっていないか確認せよ。チェックするポイントは本に書いてあるはずだ。

俺のおすすめするチェックポイントは廊下
住戸の前にある雨水が流れる溝も清掃されているマンションは管理が行き届いているといえる。廊下部は共有施設なので管理会社が清掃、管理する義務があるのだ。


●掲示板の内容を怪しいくらいに凝視せよ!
マンションの住人にお伝えする掲示板。
いろんな紙が貼っているけど掲示物に有効期間の印が押してあることが多い。一昨年の掲示物など時代を超えた掲示がそのままに貼りっぱなしになっていると管理に問題がある。

貼り紙の内容を見てみる。

いい貼り紙
・ヨガ教室の開催について 
・廃品回収のお知らせ
・マンション理事会の報告書 
・○○○号室のリフォーム

ほのぼのとしているけど、きっちり規則を守ってる雰囲気があるといい。
ヨガ教室に参加しなくても問題ない。


悪い貼り紙
・不審者に注意
・ゴミの分別をすること
・○○○禁止!
・去年の貼り紙

注意!禁止!あれしろこれダメといった命令調の掲示が多いマンションは住民同士のトラブルが多そうな予感がする。


●車の使いやすさを確認せよ!
車をよく使うなら使いやすさを確認しておく。
駐車場へ出入りがスムーズにできるかは重要。いつも渋滞してる大通りや歩行者が途絶えない道、反対車線からだと二車線をまたぐとかだとなれないほどの不便で車を使うのがめんどくさくなる。

駐車場もどんなかみておきたい。1台の幅が狭かったり駐車するのに難度の高いスキルを要求されるような駐車スペースはできれば避けておきたい。

マンションの駐車場が機械式のときは維持費に注意したい。老朽していくにつれてメンテナンスも高くなってくる。
知っておきたいのが駐車場を使っていなくても維持費を負担してるかもってこと。マンションの設備なので駐車場を使っていてもいなくても負担しているはずだ。


次は物件を内覧するときのチェックポイントを紹介。
ブログ記事:内覧するときに見落としがちな確認ポイント。不動産屋と売主に乗せられるなよ。





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