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安すぎるマンションの管理費にも注意するのだ。高いには訳がある!? [物件選び]



目次:中古マンションを購入するときに知っておきたい情報戦術のメモ一覧

マンション選びをするときに気になってくるのがマンションの管理費
住宅ローンとは別にずっと払い続ける費用なので安いほうがいいけどあまりにも安いとサービスに難があるのかも。

まずは管理費のおさらい。
管理費とは、エレベータやホールなどの電気・ガス・水道代、共用部分や駐車場の電灯、植栽の維持管理、マンションの掃除、コンシェルジェサービス、フロントスタッフや防犯など見回りをしてくれる管理会社の人件費にかかる費用だ。

物件選びをはじめるとだんだん管理費も気になってくる。
安すぎる管理費には注意してくれ。


●大規模マンション
100戸以上になると共用部分が広くなって管理するところが増える。
住戸数が多いとコンシェルジェ、24時間管理、キッズルームなど様々なサービスが提供されることで利便性は上がるけど管理費はお高め。

住戸数が多いと管理費が多く集まるので必然的にサービスの質も高くなるのだ。


●小・中規模マンション
管理人は昼間勤務。共用部分も限られているため掃除などに人手がかからない。
必要最低限のサービスなので物足りなさを感じることもあるが人件費がかからない分、管理費は安くなる。



気にしたいのが逆のケース
大規模マンションで管理費が安い
新築マンションの場合は、管理費を安くしてお手ごろ感をだすこともあるけど中古マンションで管理費が安い場合は、24時間対応じゃなかったり、共用設備が充実していなかったりするかも。

小・中規模マンションで管理費が高い
充実のサービスがあるかも!?
というよりも、どちらかというと住戸数の割にエレベータが多かったり、駐車場が機械式だったり管理費用がかかる設備があることが多い。


これらの管理費は不動産サイトには、記載していないことが多い。
実際、気になる物件があって管理費を聞いてみるとい結構高い。どんな高級サービスかとおもったら城のようなゴージャスなエントラスとホテルのようなフロント
俺にはまったく不要なサービス。

管理費がどんなサービスに使われてるも重要だぞ。

気になる物件を見つけたら早めに聞いておこう。物件を気にいると多少、管理費が高くても気にしなくなっちゃう。後々、管理費の高さに後悔するとこになるからな。


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中古マンション購入前に気にしたい管理費と修繕積立金。損をしないための取説。





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中古マンション購入前に気にしたい管理費と修繕積立金。損をしないための取説。 [物件選び]



目次:中古マンションを購入するときに知っておきたい情報戦術のメモ一覧


マンションに住むときに必要になってくるのが管理費と修繕積立金

住宅ローンの返済とは別に毎月、支払っていく費用でローンの返済が終わっても住んでいる限りずっと必要になる。管理費と修繕積立金について簡単に知っておこう。

マンションの管理費とは?
エントランスなどの電球代、エレベータの電気代、管理人の給料など日常的な管理にかかる費用で住民がみんなで割り勘で支払う。
費用は住戸の占有面積の割合で算出。一人暮らしても二人家族でも四人家族でも金額は同じだ。部屋が大きかったりバルコニーがついてるとその分、割高。


修繕積立金とは?
マンションを大規模修繕するために積立している費用。
外壁の防水加工、給排水設備のリニューアル、エレベータの更新などマンションの共有部分を本格的に修繕するときのための貯蓄。


損をしないためのポイントをまとめると。

1、大規模修繕をしているか?
過去に大規模修繕をしているか?を確認しておこう。
通常10年程度で設備が老朽化してきて外壁等の大規模修繕をしていることが多い。そして物件が売りに出されるタイミングも10年程度が多かったりするので修繕済みかが重要なのだ。

大規模修繕をしているかは不動産会社に聞けば教えてくれるはず。
築10年程度で大規模修繕していないところは入居後、数年であるかもしれない。

費用は住民の修繕積立金で大規模修繕を行うが積立金が足りなかったら一時金を徴収されるケースもある。入居後、すぐに大規模修繕で高額な一時徴収金を支払う羽目にならないように注意したい。

不動産屋にゴリ押しして管理費、積立金の現状を知っておくこと。
大規模修繕をする前なのに積立金が溜まっていないところは危険。逆に大規模修繕をしたのに積立金のプールがあるマンションは安心できる。

管理費と修繕積立金の全体金額の内訳は契約のときに「マンション全体の計画修繕積立金等に関する事項、滞納の開示」という名目で資金の管理状態の説明があるけどそのときに知ってももう遅い。


●大規模修繕の積立金がショートする要因をいくつか。
1.世帯数が少ないため積立金が貯まらない。
2.月々の修繕積立金を安くしてお買い得感を出してる。
3.住んでいるのに未払いが多い。
4.初めから一時金を徴収する計画(その分、月々の修繕積立金を安い)

などだ。


2、売主が管理費や修繕積立金を滞納していないか確認。
中古マンションの場合、売主が管理費や修繕積立金を滞納していないか契約する前に不動産屋会社に確認だ。空室の期間が長い場合、滞納していることがあるから気をつけろ。
滞納されている場合は、支払い義務を引継ぐ可能性があるから注意なのだ。

もし、滞納していたら引き渡し日の分まで支払うようにきっちり不動産屋に依頼だ。
半々でとか適当にごまかされないようにな。


3、管理費は適切な金額か?
大規模マンションになると共有施設が広くなるために管理費は高くなる。
管理人が常駐して宅配ボックスの設置やコンシェルジュなどのサービスを行っている場合、安心や利便性を高めているので妥当と言える。

管理費が安いからといって選ぶと 電灯が消えてたり、ゴミが散らばっていたり、パトロールがなかったりと長く住んでいく上でいろんな管理面が大きくマイナスになる。

無駄に立派なエントランスや使わないだろうゲストルームなどの施設が多く、自分にとって過剰管理になっていないかもチェック。高ければいいに決まってるのだ。自分に関係のないところに管理費がかかっているようだともったいないしな。
マンションを内覧するときには、そういった目でも敷地の状態をみておく。
確認しておきたいポイントは別の記事で内覧に行くときにまとめて調査したいチェックポイントとして書いてある。





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物件の立地の良し悪しをもっと詳しく調べたいときには? [物件選び]



目次:中古マンションを購入するときに知っておきたい情報戦術のメモ一覧


中古マンションを購入するときに知っておきたい立地の情報。
グーグルマップでみると駅や学校も近い。スーパーも近くて便利そう!

そっちの立地じゃない。

もっと重要な立地条件は自然災害に強い立地かどうか。
万が一、やばそうな地域にある物件じゃないか詳しく調べておこう。


ハザードマップで危険のある地域を確認だ。
災害時に危険が予想される地域が記載された防災マップやハザードマップ。
土砂崩れ、洪水、土砂崩れなど自然災害の危険がある個所が記載されている。
念のため物件周辺の状況を確認しておこう。市役所のホームページにあるはずだ。


都市計画図で未来の日当たりを予測する。
地域にどんな建物を建てるかの計画図。建築物の用途や高さなどの制限が記載されていている。特に高さ制限は将来の日当たりや眺望に関係してくるから物件の周囲がどれの用途地区に該当するのか認識しておこう。

気にしたいのが工業地域。今は住宅が建っていても工場跡地だったときはまちがなく工業地域。工場じゃなくなっても工業地域はそのまま。高さ制限がないので工業地域は巨大マンションや高層ビルが建設される可能性もある。

道の反対側にあった駐車場が実は工業地域で高層マンションが建ってしまった…。なんてこともあるのだ。戸建ての場合は特に注意したい。
こちらも市役所のホームページにあるはずだ。


物件の隣が畑や駐車場だと将来、巨大マンションが建っちゃうかも?
今は抜群の眺望と日当たりだけど隣が畑とか駐車場のようなときは、相続と同時に売却されたり土地が売れるまで駐車場にしてあるといったケースもある。
眺望や日当たりに関係するから、もし建物が建設されてしまう場合のリスクを気にしておくこと。


町名でわかる土地のある場所って?
町名に、丘、山の字があるときは高台にあることが多い。(崖、土砂崩れ)
反対に川、谷、池、沢などの場合は、海抜が低かったり川に近かったりする。(氾濫、浸水、洪水、液状化)
ここまでくると気にしすぎじゃね?って感じもするけど
最近は、毎年降る30年に1度のゲリラ豪雨で冠水したりする場所には注意したい。


近所の防災関連の施設があるとなんとなく安心。
確信はないけど給水タンクなどの防災関連の施設、警察署、消防署が近くにある地域は、地盤が頑丈で幹線道路との接続もよくて災害に耐性の強い地域である気がする。


まだとっても心配な人は?
念には念のあなたは街の図書館にいって古地図を調べてみて。
昔、池や川だった土地の場合は地震で液状化現象が起こらないとも限らない。



●関連サイト
国土交通省 ハザードマップポータルサイト
国土交通省が運営している全国のハザードマップを検索・閲覧できるサイト。
使いにくいからGoogleで「ハザードマップ ○○市」で探した方がいい。

国土地盤情報検索サイト「KuniJiban」
地盤情報を検索できる。使ったことないから評価は不明。





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中古物件はタイミング!ネットで物件を眺め始めよう。 [物件選び]



目次:中古マンションを購入するときに知っておきたい情報戦術のメモ一覧



●どのくらい前から探し始めればいいの?
中古マンションを購入したいときは早くから探し始めたほうがいい。
賃貸契約の更新月までに引越そうと思ってネットで中古物件を探し始めたのが契約更新の10か月前。中古マンションを探し始めてすぐに感じたことは、

気に入った中古マンションの物件は意外と少ない。
いい物件を見つけても検索からすぐになくなる
売値が100万単位で上がったり下がったりして値動きが激しい

求める条件が多いほど気に入る物件は少なくて、いい物件は見つかってもすぐにSOLD OUT。ホントなかなかでてこない。

賃貸契約の更新時期や引っ越し時期が決まっているときは尚更だけど、具体的な日が決まってなくてもネットで物件チェックをはじめた方がいい。


●まずはインターネットで物件探しを開始!
はじめはインターネットが手軽だ。不動産情報サイトで物件を探してみよう。

例えば不動産情報サイトは以下のようなとこがある。
SUUMO(スーモ) 株式会社リクルート
HOME'S(ホームズ) 株式会社ネクスト
アットホーム アットホーム株式会社
センチュリー21 株式会社センチュリー21・ジャパン
三井のリハウス  三井不動産リアルティ株式会社

同じエリアを検索しても不動産サイトによって表示される物件数が違うのでいくつかのサイトを見て回ろう。

おすすめは、SUUMO(スーモ)やHOME'S(ホームズ)などの不動産・住宅情報サイト。不動産会社やデベロッパーから提供された物件情報を集約していて掲載数が多い。
三井のリハウスなどのデベロッパーは自社物件しか掲載しないので情報量が少ないが他所では掲載していない物件もあったりするするから一応見ておいたほうがいい。


●マンション立地はグーグルで調べる。
マンションの立地や周囲の状況もネットで調査しておこう。
不動産サイトでは、物件名は書いてあるが詳しい住所が書いていないことが多い。ここでグーグルマップが大活躍。
物件名をグーグルで検索するとほとんど地図が出てくるので活用してほしい。
(たまに同じ名前のマンションもあるから気をつけること。)

物件の所在地を見つけたら駅までの距離や周辺施設を確認。
ストリートビューを使って道路や近所の雰囲気をつかんだり、グーグルアースを使えば標高が分かるから周囲に眺望を遮ったり日当たりが悪くする高い建物がないかおおまかに調べることができる。


駅近とか周辺施設などの利便性の他に自然災害に強い立地も気にしておこう。
→ 物件の立地の良し悪しをもっと詳しく調べたいときには?


●ネットで中古物件を探すときのコツ。
中古物件の場合、ぜんぶの希望通りの物件はなかなか見つからないから条件をユルめにして探したほうがいい。コツはなんとなくいいなをブックマークしておく。
内覧するとボロボロすぎてNGなことも多いけど気になる物件はとりあえずキープ。

ただブックマークするときに物件の価格は気にしよう。
2000万円の予算なのに3500万円の物件を気にしてもどうにもならん。駅から近くて設備も新しい。でも予算を超オーバー!そんな物件は買えるわけないからスルーだ。
駅から遠くても歩けばいいし2階でもまあいっか、、。でもお金だけはどうにもならない。自分でなんとかできる予算の範囲でブックマークしよう。

あと、中古物件は買った後にも費用がかかる。
古いところをリフォームしたり改修したり足りない物を買ったりと物件の価格にプラスして費用がかかってくるから予算ギリギリで購入しないようにな。


●売値の動向をスクリーンショットで観察する。
気に入った物件を見つけたら価格をスクショ!

理想の物件なら不動産会社に駆け込んだ方がいいけど、物件探しが長期戦にそなえて価格をスクリーンショットしておこう。新築時の値段とか中古で販売された売値の推移は調べてもなかなかわからないのだ。

物件価格は、意外と変動していてる。高額商品なので100万、200万がちっぽけに見えるけど住宅ローンの返済を考えるとでかい金額。売値の動向をみて高いときに買わないように注意しよう。



さて。ネットで眺めているだけでは話が進まない。
そろそろ実際に不動産屋に行ってみようぜ。




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