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中古マンションで住宅ローン減税の最大20万円を最大40万円にする方法。 [お金・税金]



目次:中古マンションを購入するときに知っておきたい情報戦術のメモ一覧

住宅借入金等特別控除
住宅ローン控除とか住宅ローン減税と呼ばれている制度で一定の条件を満たせば所得税額(住民税)から控除される。確定申告すると住宅ローンの年末残高1%が10年間戻ってくる。

ところが、中古マンションの購入だと控除が最大20万円と知ってガックリ。
マジか!中古マンションだと住宅ローン減税は年最大20万円!?


なんとかならないかと考えてみると、中古マンションでも住宅ローン控除を

最大40万円にできる手段があった!

それは、夫婦でローンで借りる。
ペアローン、連帯保証人、連帯債務と3パターンあるけどペアローンと連帯債務(フラット35)を夫と妻で個別に組むことで夫20万円+妻20万円の最大40万円にできる。(住宅ローン控除を受けるための条件クリアが前提)


例えば、住宅価格は3,000万円、頭金を妻が500万円、所有権の登記は、1/2ずつとして計算してみると。

ローン残高 3,000万円 - 500万円(妻の頭金) = 2,500万円
内訳① 夫1,500万円 → 年末残高 1,450万円
内訳② 妻1,000万円 → 年末残高 950万円

とすると
夫14.5万円、妻9.5万円で合わせて24万円のローン控除で最大20万円を突破できる。夫の単独ローンで年末残高2,500万円だった場合のローン減税は、最大20万円なので4万円も多くもらえる。


このまま年間100万ずつ返済していくとすると控除されるローン減税の総額は、
夫婦ペアローンの場合:24万 → 23万 → 22万 …→ 16万
夫単独ローンの場合 :20万 → 20万 → 20万 …→ 16万

夫婦ペアローンだとローン減税額は10年間で180万円、夫単独だと170万円となり10万円の差が出る。2,000万円以上の年末ローン残高が10年続くような返済プランのときはペアローンも考えてみよう。



ポイント
夫婦ペアローンにすると住宅ローン減税が夫20万円+妻20万円になる。
ペアローンは、契約手数料などの諸費用が個別に必要になる。

返済中に妻が出産、育児などで休職になるかもしれない。
金額だけじゃなくいろんな面で得になるように銀行に相談してみよう!




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今年も「確定申告書等作成コーナー」で確定申告。迷ったことをメモ。 [お金・税金]



目次:中古マンションを購入したあとに知っておきたい情報のメモ一覧

確定申告書等作成コーナー】で確定申告書を作成したときに迷ったことをメモ。


Q:自分と配偶者でふるさと納税をした。まとめて確定申告できるか?
A:できません。
  自分で1通、配偶者で1通が必要です。
  個別に作成して確定申告する必要があります。


Q:ふるさと納税で税額控除等の内容等の計算結果で還付金が低すぎるけど?
A:大丈夫です。
  還付金は現金で一部、大半は翌年度の税金が減額されます。
  所得税、住民税が減税されます。


Q:中古マンションでも住宅ローン控除額はローン残高1%?
A:いいえ。
  中古住宅の場合は、年末ローン残高上限は2,000万円
  控除額は上限で20万円(2,000万円の1%)になります。
  年末ローン残高が2,300万円でも控除額は20万円(2,000万円の1%)です。
  ※売主が不動産会社の場合は最大40万円(4,000万円の1%)


Q:住宅借入金等特別控除区分 給与所得の入力(2/3)
A:源泉徴収票に記載していない項目は、自分で記載します。

  A 住宅借入金等特別控除可能額 空欄
  B 入居日 住宅ローン借り入れ明細書などに記載してある。
  C 住宅借入金等特別控除区分 を選択
  D 住宅借入金等年末残高 固定金利+変動金利の合計金額を記入



Q:入力方法の選択(セルフメディケーション税制)は、どちらを選択?
●医薬品の領収書から入力する
  レシートのお薬の名前を選択して税抜価格を記載する。

  参考:セルフメディケーション税制対象医薬品 品目一覧(全体版)


Q:セルフメディケーション税制でレシートの貼付は必要?
A:不要です。
  ただし、記載内容について税務署から問い合わせがある場合があります。
  5年間保管してください。






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タグ:確定申告
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マジか!中古マンションだと住宅ローン減税は年最大20万円をだと!? [お金・税金]



目次:中古マンションを購入するときに知っておきたい情報戦術のメモ一覧


中古マンションで住宅ローン控除の対象は、以下の要件。
・築25年以内の耐火建築物、築20年以内の耐火建築物以外の
・耐震基準をクリア
・親族からの購入でない
・贈与された住宅ではない。

大概、クリアだ。

住宅ローン減税制度とは、住宅ローンの年末残高1%が取得税から控除される制度。確定申告で10年間、住宅ローンの年末残高1%が所得税から控除される。(最大400万円)


たとえば、初年度の年末住宅ローン残高が3000万円だったら還付金はどうなる?
1年で100万円ずつ返済していくとすると、1%が戻ってくるから

30万円→29万円→28万円→ … →21万円と還付されていって
10年間の合計は255万円。


還付金は、所得税から戻ってくる。
ここで疑問、戻ってくるってことは納税していないとだめなんじゃん?
所得税を30万円収めてないとどうなっちゃう?


平均年収442万円だと所得税は、9.5万円くらい?
え?支払った所得税が9.5万円なら
年末残高の1%が30万円でも9.5万円までしか減税されないってこと!?
うそー!控除されなかった残りの20万円はどうなるんだ……。

はみ出した額は、住民税から控除してくれるので安心だ。
(課税総所得金額の7%、または136,500円の少ない方)

上のケースだと、9万5千円+13万6千円の21万1千円が最大となる。
かならず1%戻ってくるわけじゃない。あくまでも還付なので払った税金が戻ってくるのであって払っていない税金は戻ってこないのだ。

住宅ローン減税制度は、いい制度だけど住宅ローンの残高1%が丸ごと戻ってこない方が多いことを覚えておこう。

最大400万円を控除されるのは、10年間ずっとローン残高が4,000万円あって所得税を毎年40万も払っている人たち。とても一般人じゃない。
自分はどのくらい住宅ローン控除されるのか計算しておこう。


さらに、購入した住宅が、

中古マンションだと住宅ローン控除は最大20万円

年末残高が3000万でも2500万円でも2000万円でも最大20万円。
所得税を40万払っていても最大20万円。

その理由は、「中古住宅には消費税がかからないから。」

なんだかよくわからんが、中古マンション購入したときは、
住宅ローン控除は年最大20万(10年で200万)ということだ。
はりきって借りすぎないようにしたい。※事業者が売買する買取再販は、課税対象なので最大40万円


中古マンションでも住宅ローン減税の年最大を40万円にする方法があった!
詳しくは関連ブログを読んでみて。

関連ブログ記事
中古マンションで住宅ローン減税の最大20万円を最大40万円にする方法






マイホーム大全2018 (100%ムックシリーズ)
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電気を東京電力から東京ガスに乗り換え。料金を比べてたら格安になってた。 [お金・税金]



目次:中古マンションを購入したあとに知っておきたい情報のメモ一覧





電力自由化で2016年4月から契約を電力会社だけでなく、新たに参入した電力会社からも電気を契約できるようになった。

さっさと東京電力を解約して東京ガスと契約
東京電力とは従量電灯B 30Aで契約してた。

東京ガスとは、ずっとも電気1(従量電灯B相当)で契約。
ガスも東京ガスなのでガス・電気セット割が適用される。

ひと夏越したので昨年と金額を比較してみたところ。

めっちゃ安くなってるぜ!



7月度
2015年 電気 5,658円 ガス 2,281円 / 合計 7,939円
2016年 電気 3,710円 ガス 1,829円 / 合計 5,539円(↓2,400円)

8月度
2015年 電気 7,799円 ガス 2,206円 / 合計 10,005円
2016年 電気 5,211円 ガス 1,550円 / 合計 6,761円(↓3,244円)

9月度
2015年 電気 10,072円 ガス 1,844円 / 合計 11,916円
2016年 電気 6,845円 ガス 1,279円 / 合計 8,124円(↓3,792円)

10月度
2015年 電気 6,762円 ガス 2,072円 / 合計 8,834円
2016年 電気 7,230円 ガス 1,742円 / 合計 8,972円(↑138円)


夏シーズンを昨年と比べると、9,000円ちょいお安くなってた。
気温が違ったりして電気の利用料は違うけどひと夏を比較してこのくらい差がある。日中も家にいたり、各部屋でクーラーを使ったして電気をよく使う家庭(350kWh以上)はもっと得すると思うぞ。

めんどくさい人は、そのままでいいけど安くしたい人は検討してみて。

tokyogus.jpg




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タグ:光熱費
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夫婦の貯金をまとめると贈与税がかかる!?土壇場で焦らないように基礎控除額を活用。 [お金・税金]




中古マンションを購入するときに気にしたいことのひとつが「贈与税」
夫婦の貯蓄をあわせて頭金を準備しようとしたところで問題が発生する。

妻の貯金を旦那の口座に振り込んで合算すると贈与税の対象になっちゃう。

例えば、頭金を夫婦で500万ずつ。
500万(自分)+500万円(妻)と用意して、妻の500万円を自分の口座にまとめた場合、妻から旦那への贈与と見なされて53万円も贈与税がかかる。

内訳 53万円=390万円(500万円-110万円)×20%(税率)-25万円(控除額)
(※贈与額によって税率、控除額は変わる。)


結構高いぜ、、。
黙ってるとバレるの?すぐには、バレないけど不動産の動きがあったときに親族の銀行履歴を調査されると即バレ。税務署は「過去10年間の銀行口座の履歴を調査する権限」を持っているのだ。いつかはバレるかもと思っておいた方がいい。


それじゃ、贈与税がかからないようにするにはどうすればいい?
贈与税がかからない基礎控除額は年間110万円ある。つまり、1年で110万円までなら妻→旦那にあげても問題ない。
マンション購入資金は、コマメに早めに口座にまとめて良くのが得策だ。

生活費は、贈与にあたらない。そろそろマイホームかな?となったら、旦那が使い込まこまないようにおこずかいをアップするのもいいかも!?

逆のケースとして、「マンションの名義は夫婦共同名義、ローンの支払いは旦那」のようなパターンも贈与にあたる。

マンションの購入でお金の受け渡しがあると贈与税がかかって、しかも複雑。
税が控除される住宅取得資金贈与の特例、配偶者控除などの特例もあるから調べてみて。




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タグ:税金
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中古マンションを購入したときの固定資産税はどうなるのか? [お金・税金]



目次:中古マンションを購入するときに知っておきたい情報戦術のメモ一覧


そもそも固定資産税・都市計画税ってなに?
住宅を購入すると固定資産の価値をもとに算定される税額を課税される税金のこと。
土地・建物の固定資産を取得すると毎年、固定資産の価値に従った税金(固定資産税・都市計画税)を支払う義務がある。
つまり家(固定資産)を買うと毎年、税金を払うことになるのだ。



中古マンションを買ったときの固定資産税のノウハウ
買ったあとに固定資産税を払え!払わない!とトラブらないために中古マンションを購入するときの固定資産税のノウハウを覚えておこう。

税法上は1月1日に物件を所有していた人に課税される。

固定資産税の納付義務があるのは1月1日に固定資産課税台帳に登録されている所有者である。所有者が1年間の固定資産税をすべて納付する必要がある。

それなのでマンションを購入した年は固定資産税を納税する責任はない。
が、慣例として日割りされるのがほとんどなのだ。

そこでノウハウ

1.ダメ元で払わないと言ってみる。
税法上はあくまでも1月1日の所有者。
固定資産税を日割りされるのは慣例であって義務ではない。
物件価格の値引きが渋かったら払わないように言ってみるのもひとつの手。

売買契約書で固定資産税の清算は日割りで云々とあるからハンコ押す前に確認だ。


2.固定資産税の清算は納税通知書が届いてから。
固定資産税の納税通知書は市から5月に送られてくる。
1〜4月に中古マンションを購入した場合は、固定資産税の清算は去年の額で清算しましょう。と言われるかもしれないが断固拒否ろう。
その理由は3年に1度、価値の見直しがされるから。
固定資産税の評価額が下がるかもしれないので今年の評価が確定した納税通知書で通知されてから清算するようにしてくれ。

繰り返すけど慣例であって義務ではない。払う理由は、ただの慣例なのだ。


よくわからない税金のことだけど無駄に払うことのないようにしたい。



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中古マンション購入にかかる諸費用ってどのくらい?実際にかかった費用。 [お金・税金]



目次:中古マンションを購入するときに知っておきたい情報戦術のメモ一覧


マンションの購入に関わる諸費用ってどのくらいかかった?

約3,100,000円


中古マンションの価格にプラスしてかかった金額だ。

中古マンションを購入する場合は、物件価格の6〜10%程度が一般的な相場らしい。
実際に払うと不動産仲介手数料、保証料、火災保険料、登記料、引越費用など物件価格とは別にかかる費用は思っていたよりずいぶん多かった。
マンション購入資金をギリギリで準備していると全然足りなくなる。

hirahira.png

不動産屋で物件を探したり、銀行で住宅ローンを相談しているときには全然費用がかからないけど、物件の購入を決めて契約が始まると一気に費用がかかりまくる。

どのくらいの諸費用が必要になったか順を追って説明しよう。


●売買契約のとき 1,010,000円
「不動産の譲渡に関する契約書」で1,000万円〜5,000万円の契約の場合は、20,000円の収入印紙代がかかる。5,000万円以上の契約になると60,000円。
収入印紙代は、印紙税法によって決められていて値引き不可。平成30年3月31日までは50%オフ

あと、物件の手付として100万円もしくは価格の10%程度のお金を支払う。
通常は物件価格に含まれるので諸費用とはちょっと違うけど住宅ローンを借りる前に必要になる。

money.png収入印紙代 10,000円
  契約金額が1千万円を超え5千万円以下のものは、不動産売買契約書の印紙税の
  軽減措置(平成30年3月31日まで)で20,000円が10,000円

money.png手付金 1,000,000円
  頭金に相当するけど売買契約前なので住宅ローンでは支払えない。
  手持ちの現金が必要になる。


●不動産屋さんの手続き 1,450円
所有権の移転や抵当権の設定の軽減措置に必要な証明書代。
不動産屋さんがタダ(実費)で取りに行ってくれた。司法書士に依頼すると結構高い代行料(8,000円くらい)がかかる。

住宅用家屋証明書発行手数料 1,300円
  住宅に係る登録免許税の軽減措置に必要になる証明書。
  不動産屋さんが発行してきてくれた。

住民票の写し 150円(通常200円が住基カード割引で50円引き)
  住宅用家屋証明書の発行に必要らしい。



●住宅ローンの本申し込み 150円
物件の契約をしたら、次は銀行で住宅ローンの本申し込み。
申し込みは無料だけど銀行が確認に使う住民票が1通必要だった。

住民票の写し 150円(通常200円が住基カード割引で50円引き)


●住宅ローン契約手続き 20,800円
ローンの本申し込みが審査通過したら銀行で住宅ローン契約手続きとなる。
ここでの諸費用は、住民票と印鑑証明書の写し代と印紙代。

住民票の写し 150円
  市役所で新しい住所に変更してから住民票を入手。

印鑑登録証明書 150円×2
  印鑑登録証明書も新住所。住所変更をしてから入手を忘れないように。

住宅ローン印紙代 20,200円
  住宅ローンの契約書(金銭消費貸借契約書)は50%オフの軽減措置の適用外。
  けち!


●融資日 1,580,000円
銀行から融資を受ける日。キミにとって今まで過去最高にお金が動くに日なる。
通帳の残高が一気に増えてみたことないゼロの数になるけどあっという間に減っていく。それはそれで爽快だった。


保証料 340,000円+540円(振込手数料)
  住宅ローンの保証料。借りる金額、期間によって変わってくる。
  もしも払えなくなったときの保証なのでしっかり見極めておこう。
  保証料が無料の銀行もあるけど事務手数料で同じくらい費用がかかることも。

火災保険 75,000円(10年の場合)
  保証内容によって価格はピンキリ。
  マンションの場合は風災、水害は被害を受けるリスクが極めて小さい。
  保証内容を吟味して不要な保証はカット。
  2015年から火災保険料が値上げされるようなので長期契約がお得になる。

固定金利手数料 10,800円
  住宅ローンの返済方法で固定金利を選ぶとかかる費用。
  金利ミックス(変動+固定)にしても同じ手数料だ。

仲介手数料 900,000円(端数を割引してくれた。)
  不動産会社に支払う仲介手数料。
  仲介手数料は物件価格×3%+60,000円が上限と法律で決まっている。
  仲介手数料ゼロや半額などの不動産会社もあるので諸費用を節約したいときは、
  不動産会社の仲介手数料を気にするのも手だ。

司法書士登記費用 230,000円
  司法書士に支払う謎の登記費用。不動産屋さんにお任せでそのまま支払。
  ・登録免許税、収入印紙代+諸経費 120,000円
   税金なのでどこの司法書士に依頼しても同じ値段。
  
  ・司法書士報酬 110,000円
   相場がわからない、、。

マンション清算金 30,000円
  マンションの管理費・修繕積立金を引き渡し日で日割り清算。
  管理費・修繕積立金は先払いが多い。
  売主が先に払っている費用を日割りして支払う。

●引越し前の諸費用(リフォーム、引越代、他) 390,000円
中古マンションは、設備が古くなっていたり気に入らない箇所があちこちにある。とくに設備は10年も経つとガタがきてるから入居前にリフォームが必要な箇所もある。壁紙の貼り替えはオススメなリフォーム。

リフォーム 320,000円
  全部の部屋のクロス(壁紙)を貼り替えた。
  壁紙はどこも結構、汚れてるし趣味の悪い花柄の部屋ばかり。

  全部貼り替え。

  全部となると部屋の他に洗面台やキッチン、廊下など意外と面積が多くなる。
  引越して荷物を入れると面倒になるから壁紙クロスは入居前にしておこう。
  リフォームについて詳しくは別記事で詳しく。

ダスキン虫駆除 20,000円
  すっきりと入居したいので部屋が空っぽの時にダスキン虫駆除を依頼。

引越代 50,000円+寸志(2,000円)
  引越費用は条件(距離・時間・トラックの大きさ・時期)によってピンキリ。
  「近距離・午後・2tロング・4月末」を数社で見積もって決定。
  近距離なので一般的な引越よりかなり安い額だと思う。参考にならないかも。
  引越し業者に不動産屋の名前を出すと有料オプションが無料になった。
  引越業者については別の記事で詳しく。


●入居後 102,000円
引越の片付けが落ち着いてきた頃にかかってくる費用が「税金の清算」と「入居後のリフォーム」。税金はまとまった額の支出になるので結構な痛手になる。はじめから想定しておこう。


固定資産税の清算金 85,000円
  固定資産税は1月1日の所有者がその年の固定資産税を支払う義務がある。
  法律上は、中古マンションを1月2日に購入したらその年の固定資産税の支払い
  義務はない。
  が、慣例として日割り計算で支払うことになるため引き渡し日が年度末に
  なる程、安くなる。支払いについては、売買契約のときに説明されてるはず。
  固定資産税について詳しくは別記事で。

不動産取得税 xx,xxx円
  不動産を取得すると課税される税金。
  まだ納付書が送られてこないので払っていない。

  「取得日から30日以内に所在地を所管する税事務所に申告して納税する。」

  とある。
  主税局に聞いてみると申告しなくても送られてくるから問題ないようだ。
  翌年の秋とか忘れたことに届くみたい。


入居後のリフォーム 17,000円
住み始めてみると気に入らないところが出てくる。勢いがあるうちにリフォームしよう。詳しくは別記事で。

 ・電気 4,000円
  天井に直付けだった蛍光灯。電気をつけるとジージージージーうるさい。
  好きな照明を取付けた。近所の電気屋に引掛シーリングに交換を依頼。
  不動産屋に電気屋さんを紹介してもらった。
  

 ・洗濯機の水道蛇口 13,000円
  中古マンションに始めついてたのは4つのネジで止めるタイプ。
  水道屋のおっちゃんが言うには水漏れ、外れやすいそうだ。つまり古い。
  もしも外れて階下を水浸しとかシャレにならないのでナウいロックタイプに交換
  不動産屋に水道屋さんを紹介してもらった。


マンション購入には物件価格のほかにも諸費用が意外とかかる。
諸費用は現金払いなのが困る。後に支払ったり、値引きができる費用があまりないので諸費用の金額も計算に入れて計画しないと手持ちのお金が全然足りなくなってくる。諸費用は、ケースによって全然違ってくるから銀行ローンの担当者、不動産屋さんに計算してもらってくれ。
あと諸費用がどうしても足りないときは銀行ローンの担当者に相談みて。


手数料などでよくわからない費用が多いので知らないとぼったくられることもある諸費用。
信頼できる銀行ローンの担当者と(特に)不動産屋さんを味方につけよう。

片手仲介の不動産屋さんをオススメする理由のひとつが諸費用でいろいろとアドバイスをもらうためでもあるのだ。賃貸も扱っていると安くていい仕事をするリフォーム業者を知っているはずだ。中古物件では、お金をかけたいとこをかけたくないところを見極めてちょっとしたとこは安く済ませよう。





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タグ:税金 諸費用
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